המיתון הביא לעלייה בביקוש לרכישת דירות יד שנייה. טיפים לרוכשי רכוש בכלל ורוכשי רכוש יד שנייה בפרט קיימים במגוון ערוצים
בערוץ של ההיבט המשפטי למשל, חשוב לברר היטב את זהות המוכר, מצבו האישי (אם הוא נשוי לאשתו יש חלק ברכוש ואם הוא גרוש- רצוי לוודא שהאישה איננה חלק מהבעלים), לבצע בדיקת רישומי הטאבו ,משכון, ולהכין חוזה ברור בו צוין תאור מלא של הנכס והבטחת המוכר כי נמסר נקי משעבודים ועיקולים. פעולות אלו רצוי מאד לבצע באמצעות עורך דין מקצועי הנאמן לצד הקונה. מבחינת שמאות המקרקעין, היא מסייעת לקונה להעריך את הנכס לפי מיקומו, רישומו ופרמטרים נוספים. ומה עניין שמאות הרכוש לרכישת דירה? להלן נקודות עיקריות שיש לבדוק:
גיל המבנה מקובל לחשב "אורך חיים" מרבי של מבנה לפי 50 שנה. ברור כי שיפוץ מעת לעת מאריך ומשפר את איכותו של הבניין. עם זאת ישלזכור כי מערכות רבות טמונות בקירות המבנה ואינן נראות בבדיקה שטחית. אלו- טיבן להתבלות ולייצר הוצאות שיפוצים עתידיות.
הוצאות אחרונות– טוב לבדוק בוועד הבניין (במקרה של בית משותף) אלו הוצאות נרשמו בשנתיים האחרונות .(תיקוני ביוב, נוי, עייריה
האם הבית מטופל? אפשר למשל להציץ בלוח המודעות ולהתרשם באיזו מידה מטופל הבית כיאות (תיקוני גג, אינסטלציה, גינון, טיח חוץ וכיו"ב
סדקים– בכל מבנה נוצרים במשך הזמן סדקים. מיקום הסדקים יכול ללמד רבות על אזורי שקיעה או חולשה אם הם קרובים לעמודי התמך
מעליות– חשוב לבדוק בעיקר במבנים גבוהים. רצוי לבדוק יחס נאות בין כמות תאי המעלית למספר הדירות. (אחרת מדובר בזמן המתנה ארוך לכל ירידה למכולת) בהזדמנות זו- ניתן להתרשם מצורת התא, מידת ההקפדה על ניקיונו ואבזורו.
שטחי אחסון– רצוי להעדיף מבנים המאפשרים לדיירים שטח אחסון למוצרים שלא נמצא להם מקום בדירה (אופניים, עגלות, ריהוט וכדומה).
חדר בטחון/ מקלט נגיש– יש לוודא את קיומו ומידת מוכנותו.
מה חשוב לדעת כשמבטחים דירה?
הסכום הרצוי לביטוח – ביטוח הדירה אינו מתייחס לערך הקרקע והיסודות. לכן, סכום הביטוח צריך לשקף את ערך הבנייה עצמה בניכוי כ- 10%- 5. סכום נמוך מידי עלול ליצור מצב של תת ביטוח. סכום גבוה מידי- ישמח מאד את חברת הביטוח אך אין בו תועלת. יש לזכור כי בערך הדירה יש לכלול חלק יחסי ברכוש המשותף (חדרי מדרגות מקלט, גג וכו').
כפל ביטוחים – באופן יחסי, יהא ביטוח המבנה זול בהרבה מביטוח התכולה. אם קיימת משכנתא- סביר כי הבנק כבר דאג לקיומה של פוליסה למבנה. אם קיימות שתי פוליסות לאותו מבנה ראוי לדעת כי בשום מקרה לא יינתן למבוטח פיצוי כפול בגין נזק.
-
הוזלת הפוליסה – ניתן להוזיל פוליסה באופן משמעותי אם מסכימים להגדלה של סכום ההשתתפות העצמית במקרה של נזק. בדירות ישנות אין הדבר כדאי, כי יש סיכוי גבוה יותר לנזקי מים מאינסטלציה פגומה (ואז רצויה השתתפות עצמית נמוכה). במבנה חדש (שלוש עד עשר שנים) יהא זה נבון לשקול הגדלת ההשתתפות העצמית.
-
כיסוי הרכוש המשותף – יש לוודא כי ועד הבית דאג לכיסוי הרכוש המשותף (שערים, מחסומים חשמליים, מעלית ,גנראטור וכו') ובעיקר לנזק לצד ג' (עובדי ניקיון ,גינון, אורחים ועוברי אורח).
-
יעוץ ביטוחי עבור ציוד מיוחד – במבנים רבי קומות בהם מותקן ציוד יקר ערך כגון משאבות, מערכות סולריות, מתקני תקשורת ומצלמות, מומלץ לקבל ייעוץ ביטוחי פרטני מיועץ ביטוח מקצועי בטרם יוחלט על הקמת פוליסת ביטוח מתאימה.
מה חשוב לדעת לפני שמתקנים נזקים בדירה בעקבות פריצה או שריפה?
פנייה לחברת הביטוח – יש להודיע לחברת הביטוח בהקדם על הנזק ולוודא כי כל בדיקה שתבוצע- תהא בנוכחות אדם מורשה ומוסמך לכך ע"י הבעלים.( לא חכם להשאיר קטין במקום לצורך ניהול משא ומתן).
בדיקת הפוליסה – רצוי לבדוק בהקדם את פוליסת הביטוח ומידת התאמתה לסיכון שהתרחש. (נזקי אש מכוסים ברוב המקרים. לנזקי פריצה ישלהקדים הרחבה בפוליסה).
-
שמאי מוסמך – בנזק כבד או מסובך (רעידת אדמה, דליקה מסיבית) ניתן להפעיל שמאי או יועץ עצמאי מטעם המבוטח. פעמים רבות, ניתן לתאם הפעלת מומחה מול חברת הביטוח בהסכמתה- כאשר שכרו של המומחה מהווה חלק מהפיצוי בגין הנזק.
דוגמה לנחיצותו של שמאי מקצועי: בנזקי מים, בהם דלפו מים מנקודות נפרדות- עלול השרברב לטעון כי מדובר במספר מוקדי נזק ולנסות להכפיל את מספר השתתפויות העצמיות בהתאם. על נקודה זו ניתן לחלוק ולא לוותר. לעתים יש לערב בכך שמאי מקצועי.
שמירת המוצגים – בכל אירוע נזק, אין להשליך שאריות ומוצגים בטרם נבדקו ביד נציגי חברת הביטוח. אבדן השרידים עלול להוות עילה לקיזוז בפיצויי
הביטוח. לאחר בדיקות השמאות- יש לדרוש הוראה מפורשת להשליך שרידים שאין בהם צורך.
הערת זהירות
כל העצות בכתבה הן כלליות ללא התייחסות לרכוש פרטני כלשהו ואין להסתמך עליהן בלבד כאמת מידה יחידה לטיפול ברכוש. ייעוץ ביטוחי תואם ניתן להשיג אצל יועצי וסוכני הביטוח העוסקים בכך כמקצוע .
הכותב עו"ד גידי גלבוע משמש יו"ר ענף רכוש באיגוד שמאי ביטוח בישראל
