בימים בהם כולם מדברים על הצורך בהגדלת היצע הדירות ומחפשים פתרונות כנגד היווצרות בועת נדל"ן ועליית מחירי הדירות, חשוב להזכיר פתרון מרכזי שמונח לפנינו זה זמן רב, אך בשימוש מוגבל עד כה: הפתרון הוא "התחדשות עירונית"
השם שניתן למה שידועים כפרויקטי פינוי-בינוי, ונועד לאפשר פרויקטי פינוי-בינוי לבתים משנות ה- 50 וה- 60 שלא עומדים ברעידות אדמה וממוקמים בשכונות חלשות . כך יוכלו אוכלוסיות המתגוררות בשכונות חלשות במבנים מסוכנים לשפר את תנאי מגוריהן ואיכות חייהן באמצעות חידוש בניה, הרחבת בניה וניצול של הזכויות בקרקע.
בשנת 1998 התקבלה החלטת ממשלה מס' 4342 על מסלול פינוי-בינוי. המשמעות היא שכל דייר במסגרת זו יקבל דירה בשטח עד 120 מ"ר, והיזם יהיה פטור מכל תשלומים, מיסוי ודמי פיתוח לדירות הספציפיות שהוא יפנה. בחקיקה כיום קיימים שני מסלולים בהם ניתן להכריז על מתחמי פינוי-בינוי. מסלול רשות מקומית, ומסלול יזמות פרטית.
{loadposition google03}
ב- 13 השנים האחרונות אושרו כ- 300 פרויקטים. ורק לגבי חלק קטן מהם יש תוכניות מאושרות, ורק שניים יצאו לפועל. המתחמים שהוכרו עד כה כמתאימים לפינוי-בינוי מצויים באזורים חלשים יחסית או אזורים בהם ישנם מבנים ישנים, וניתן לממש את זכויות הבניה ולשקם את אותם אזורים. מקובל לומר שהסיבות למיעוט הפרוייקטים של פינוי בינוי שיצאו לפועל, נעוצות בבירוקרטיה והעדר שיתוף פעולה של הרשויות השילטוניות וועדות התכנון, וכן בקושי להגיע להסכמת התושבים.
בדיוק בנקודות אלה עוסקת עמותת "תל גיבורים", שמובילה היום יותר משמונה פרויקטים של פינוי-בינוי, וקנתה לעצמה שם כמובילה בתחום. עמותת תל גיבורים, שמשרדה הצנוע שוכן בגבול ת"א-חולון, עוסקת מזה קרוב לעשור בתחום פינוי-בינוי. זבולון עוזיהו, העומד בראש העמותה, הינו פעיל שכונות הפועל בתחומים של איכות הסביבה, זכויות אדם וצדק סביבתי. במסגרת פעילות העמותה בקרב שכונות חלשות עוסקת העמותה במפגעים הקשורים לבתי מגורים.
אומר עוזיהו: "פונים אלינו תושבים שהרשויות המקומיות הכריזו על בתיהם כעל בתים מסוכנים, ודרשו מהם לתקן ולממן בעצמם את שיפוץ המבנים. על פי רוב, התיקונים שמבוצעים הן ע"י הרשות והן ע"י התושבים הם קוסמטיים בלבד, אין בהם כדי להסיר את הסכנה שבהמשך המגורים בהם, והאוכלוסיה שגם כך קשה לה, נאלצת להוציא סכומים גבוהים לצורך תיקונים שלא יחזיקו מעמד, וגם להתגונן מפני תביעות של העירייה נגדם בגין מבנים מסוכנים, כאשר הרשות המקומית והמדינה הזניחו אותם משך עשרות שנים. חשוב לציין שלמרות השיפוץ הדיירים עדיין ממשיכים לגור בבתים שמהווים סכנה ליושביהם".
עוזיהו מספר כי העמותה מקבלת כמעט מדי שבוע פניות בכתב מנציגי תושבים של שכונות מכל רחבי הארץ, בבקשה שהעמותה תפעל ליישום של פרוייקט פינוי-בינוי בשכונותיהם. כיום עוסקת העמותה בשמונה פרויקטים של פינוי-בינוי המצויים בשלבים שונים, בהיקף כולל של כתשעה מיליארדי דולר .
העמותה עובדת בשיטה של מינוי צוות לכל פרויקט, הכולל אדריכלים, שמאים, קונסטרוקטורים ומשפטנים. העמותה מלכדת ומארגנת את התושבים לקראת ביצוע הפרויקט, ופועלת לקבל בכתב את הסכמתם של התושבים ליישום פרויקט של פינוי-בינוי ולהתקשרות עם יזם.
במסגרת עבודתם, מכינים צוותי הפרויקטים תוכניות ראשוניות המוגשות לרשות המקומית ולתושבים. לעוזיהו חשוב להדגיש: "אני וכל שאר החברים בעמותה והפעילים, עובדים בהתנדבות למען תושבי השכונות. איננו דורשים דבר בתמורה. הכנסות העמותה מכספים שישולמו לה על ידי היזמים יהיו קודש לפרויקטים חברתיים בתחום של "אל תשכחני לעת זקנה", זקנים וניצולי שואה, נשים חולות בסרטן ומוכות, וילדים בסיכון".
כדי להצעיר את השכונות, דרישה חשובה של עמותת תל גיבורים מתייחסת לנושא דיור בר השגה לזוגות צעירים ומשוחררי צה"ל וחסרי דיור. העמותה דורשת מהיזמים בפרויקטים שלה להקצות כ- 30 אחוז מהדירות לאוכלוסיה זאת, עבורה דורשת עמותת תל גיבורים מממשלת ישראל ומהכנסת פטור ממע"מ על רכישת הדירה, פטור ממס רכישה, סבסוד המשכנתא, ומענק חד פעמי.
לטענת יזמים שניסו לקדם פרויקטי פינוי-בינוי, עולה טענה כי התושבים הם המכשלה הגדולה ביותר בדרך לקידום הפרויקטים.
זבולון עוזיהו, יו"ר עמותת תל גיבורים, אומר על כך: "הדבר נכון. אנו באים משכונות ויודעים איך לפנות לתושבים, מסבירים להם את התהליך בשפה פשוטה ובגובה העיניים, ומציגים להם את זכויותיהם מול היזם. התושבים מבינים שאנחנו פועלים בשמם ועבורם ומייצגים אך ורק את האינטרסים שלהם כדי שיקבלו את המקסימום".
"גם מבחינת היזמים, כדאי וטוב לעבוד עם העמותה וצוותה. אנחנו מורידים הרבה בלבול מוח בהתקדמות הפרויקט, ומטפלים בקשר עם דיירים סרבנים", מוסיף עוזיהו. "לדיירים, ליזמים ולרשויות המקומיות, יש יתרון בכך שעמותת תל גיבורים, כארגון ציבורי גדול חזק ומתוקשר, בעל עמדות והשפעה בממשלה, פועלת לטובת אוכלוסיות חלשות ודואגת לאינטרסים שלהם".
לדעת עו"ד נתן שטיינברג ממשרד שטיינברג, רבינוביץ ושות', המלווה את העמותה, פרויקטים של פינוי בינוי יצאו לפועל רק אם הרשויות תתמוכנה בהם. עו"ד שטיינברג מסביר: "גם אם תהיה שכונה בה 100 אחוז של הדיירים יחתמו על רצונם בביצוע פינוי-בינוי, רצונם של הדיירים יסוכל אם הרשות המקומית לא תתמוך בפועל בביצוע הפרויקט. אנחנו רואים את זה בבירור בשטח. בקרית אונו עשו פינוי-בינוי בזכות תמיכה מסיבית של העירייה. לעומת זאת, ישנם פרויקטים שאנו מלווים, שתקועים בגלל חוסר שיתוף פעולה מצד הרשויות המקומיות".
זבולון עוזיהו מציין את אבן יהודה כדוגמא לרשות שמשתפת פעולה עם התושבים לביצוע פינוי-בינוי. בהמשך פניות התושבים, העמותה מובילה באבן יהודה שני פרויקטים, במתחם מכבי-תל צור ובמתחם בן גוריון, כאשר בסך הכל ייהרסו כ-221 דירות. "עמוס עזאני, ראש המועצה, וסגנו שמחו מאוד כשבישרנו להם שהעמותה קיבלה פנייה מנציגים של שתי שכונות באבן יהודה להחיל פינוי-בינוי בשטחן. בפגישה שקיימנו עימם קיבלנו רוח גבית משמעותית. לאור זאת נפגשנו עם התושבים שהביעו התלהבות ונכונות להצטרף לפרויקט. אני משוכנע שעם התייחסות חיובית כזו של התושבים והרשות המקומית, סיכויי הצלחת הפרויקט לצאת לפועל בפרק זמן סביר גבוהים מאוד".
עו"ד שטיינברג מציע לתושבים שרוצים ליישם פרויקט פינוי-בינוי לא להתייאש במידה והרשות המקומית אינה משתפת פעולה, לדבריו, הפעלת לחץ ציבורי, תקשורתי ומשפטי על הרשות המקומית מניבה תוצאות.
עוזיהו ושטיינברג מסכימים כי על הרשויות המקומיות וועדות התכנון, להפנים את העובדה שכדי שיזמים יסכימו להכנס לפרויקטים גדולים של פינוי-בינוי וליטול על עצמם את הסיכונים הכרוכים בביצוע פרויקט נדל"ני גדול, יש לאפשר ליזמים יחס ראוי בין דירות שייהרסו לבין דירות שייבנו.
{loadposition google02}
{loadposition advert1}
